Unterschied zwischen Marktwertkonzepten und Investitionsanalyse
Das Konzept des Marktwerts unterscheidet sich von der Investitionsanalyse wie folgt:
Das Konzept des Marktwerts unterscheidet sich in vier Punkten von der Investitionsanalyse:
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(1) Rückblick versus prospektiv;
(2) unpersönlich gegen persönlich;
(3) nicht verschuldet gegen gehebelte; und
(4) Nettobetriebsergebnis (NOI) gegen Cashflows nach Steuern.
Rückblick versus prospektiv.
Marktwertbewertungen schauen nach hinten; Sie versuchen, den Preis zu schätzen, den eine Immobilie verkaufen wird, indem sie die Verkaufspreise ähnlicher Immobilien in der jüngsten Vergangenheit betrachten. Unter statischen Marktbedingungen kann eine solche Technik sinnvoll sein.
Wenn sich jedoch beispielsweise die Zinssätze, die Bevölkerung oder die Erwartungen des Käufers schnell ändern, können die früheren Verkaufspreise den aktuellen Wert oder den zukünftigen Wert einer unterliegenden Immobilie nicht genau angeben. Im Gegensatz dazu wird bei einer Investitionsanalyse nicht nur berücksichtigt, wofür ähnliche Immobilien verkauft werden, sondern auch die zugrunde liegenden Wertbestimmungsfaktoren.
Eine Investitionsanalyse versucht, Faktoren wie wirtschaftliche Basis, Bevölkerungsdemografie und -psychographie, Verfügbarkeit und Kosten der Hypothekenfinanzierung sowie potenzielle Wettbewerbsquellen vorherzusagen.
Unpersönlich versus Persönlich:
Wie von professionellen Gutachtern definiert, stellt eine Marktwertschätzung den Preis dar, den eine Immobilie unter bestimmten Bedingungen verkaufen wird - mit anderen Worten, eine Art Marktdurchschnitt. Tatsächlich hat jeder Käufer und Verkäufer jedoch einen einzigartigen Bedarf, und jede Immobilientransaktion kann entsprechend diesen Bedürfnissen strukturiert werden.
Eine Anlageanalyse geht also über eine „typische“ Transaktion hinaus und versucht, die Konditionen oder den Verkauf (oder die Miete) eines Objektobjekts zu bewerten, da sie den Einschränkungen und Zielen eines bestimmten Anlegers entsprechen.
Eine Marktwertprüfung könnte beispielsweise zeigen, dass eine Immobilie bei normaler Finanzierung und Verkaufsbedingungen einen Wert von 18, 00.000 Rs aufweist. Aufgrund der persönlichen steuerlichen Konsequenzen könnte es jedoch für einen Verkäufer besser sein, einen höheren Preis für die Immobilie zu verlangen und dem Eigentümer eine Finanzierung zu einem unter dem Marktzins liegenden Zinssatz anzubieten.
Nicht verschuldete gegenüber verschuldeten:
Die Rendite, die ein Immobilieninvestment bietet, wird durch die Höhe des finanzierten Kaufpreises beeinflusst. Die einfache Einkommenskapitalisierung [V - (NOI / R)] enthält jedoch keine alternativen Finanzierungspläne, die möglicherweise verfügbar sind. Es geht entweder um Bargeld oder um einen nicht gebundenen Kauf.
Durch die Verwendung von Finanzmitteln oder Leverage werden einer Immobilieninvestition unterschiedliche Risiko-Rendite-Parameter zugeordnet. Der Hebel erhöht automatisch das Anlagerisiko, da geliehene Gelder zurückgezahlt werden müssen. Wenn ein Hypothekendarlehen nicht zurückgezahlt wird, führt dies zur Abschottung und möglicherweise zum Verlust von Immobilien. Alternativ kann die Hebelwirkung auch die Rendite erhöhen.
Wenn eine Immobilie eine Rendite erzielen kann, die über die Kosten der geliehenen Mittel hinausgeht, wird die Rendite des Anlegers auf ein Niveau angehoben, das deutlich über dem liegt, was durch ein All-Cash-Geschäft hätte erzielt werden können. Dies wird als positive Hebelwirkung bezeichnet.
Wenn die Rendite unter den Fremdkapitalkosten liegt, ist die Rendite des investierten Eigenkapitals dagegen geringer als bei einem reinen Cash-Deal. Dies wird als negativer Hebel bezeichnet. Das folgende Beispiel zeigt, wie sich die Hebelwirkung auf die Rendite auswirkt, und gibt einen Einblick in die möglichen damit verbundenen Risiken.
Angenommen, ein Investor kauft ein Grundstück für Rs. 20, 00, 000. Der Investor hat zwei Finanzierungsmöglichkeiten. Wahl A ist alles Geld; es wird also kein Hebel eingesetzt. Bei Auswahl B handelt es sich um eine 80-prozentige Finanzierung (20 Prozent Anzahlung) bei 12 Prozent Zinsen.
Mit der Hebelwirkung (Wahlmöglichkeit B) unterzeichnet der Anleger einen Rs. 16, 00.000 Scheine (.80 x Rs. 20, 00.000) zu 12 Prozent Zinsen, wobei der gesamte Restbetrag am Ende eines Jahres fällig und zahlbar ist. Nehmen wir an, das Land schätzt im Laufe des Jahres Rs. 30, 00.000 (Eine vergleichende Analyse des Fehlverhaltens. Hätte der Investor den All-Cash-Deal gewählt, beträgt die Rendite des ursprünglichen Eigenkapitals des Investors ein Jahr 50 Prozent.)
Die Verwendung von Hebelkraft hätte diese Rendite erhöht, egal wie sehr die Immobilie geschätzt wurde. Die gehebelte Alternative (Auswahl B) beinhaltete nur einen Rs. 4, 00.000 Investition in persönliches Anfangskapital, der Restbetrag wird mit 12% Zinsen finanziert.
Die Eigenschaft verkauft für Rs. 30, 00.000 davon Rs. 4, 00.000 stehen für die Wiedererlangung der ursprünglichen Kapitalinvestition, Rs. 16, 00.000 gehen zur Rückzahlung des Hauptbetrags der Schuld, und weitere Rs. Ein Gewinn in Höhe von 1, 92.000 wird zur Zahlung von Zinsen verwendet (16.000.000 Rupien x 0, 12).
Der Saldo des Erlöses Rs. 8, 08.000 stehen für die Rendite des Anlegers. Die Rendite des anfänglichen Eigenkapitals des Anlegers beträgt 202 Prozent gegenüber dem vierfachen derjenigen, die die Alternative ohne Hebelwirkung, Wahlmöglichkeit A, bietet.
Wir haben in dem obigen Beispiel 12 Prozent verwendet, aber es ist wichtig zu verstehen, dass die Kosten des Geldes überraschend wenig Einfluss auf die vergleichbare Rendite (Leverage versus Unverzinkte) haben; Mit einem Anteil von 6 Prozent steigt die Eigenkapitalrendite des Anlegers beispielsweise auf 226 Prozent und liegt damit immer noch weit über der nicht verschuldeten Alternative.
Zugegeben, die Verwendung niedrigerer Zinskosten verbessert zwar die Rendite, aber bei sonst gleichen Bedingungen ist die Eigenkapitalrendite tatsächlich die Höhe des eingesetzten Leverage.
Es gibt jedoch eine andere Seite der Münze. Unabhängig von dem Endergebnis ist das Risiko immer mit der Hebelwirkung verbunden. Ein schlechtes Geschäft kann leicht zu einer Katastrophe werden. Angenommen, die Rs. 20.000.000, die oben richtig erörtert wurden, sanken während der einjährigen Haltedauer um 25 Prozent. Die Vergleichsergebnisse werden dargestellt.
Die nicht gebundenen Investitionen haben zu einer negativen Rendite von 25 Prozent geführt. Dies ist jedoch nicht groß im Vergleich zu der gehebelten Position, in der der Anleger nicht nur die gesamte Anfangsinvestition von Rs verliert. 4, 00000, aber zusätzlich Rs. 2, 92.000 (zusätzlicher Betrag von Rs. 1, 00.000 für die Schulden + 1, 92.000, - Zinsen).
Der Gesamtverlust von Rs. 6, 92, 000 auf die ursprünglichen Rs. 4, 00.000 Eigenkapital führen zu einer (negativen) Rendite von 173 Prozent. Somit ist der Verlust im Leverage-Fall nahezu siebenmal so groß wie der Verlust in der nicht verschuldeten Situation.
