Was sind die verschiedenen Ansätze für die Schätzung des Marktwerts in Immobilien?
Die verschiedenen Ansätze zur Schätzung des Marktwerts in Immobilien sind:
In Immobilien wird die Schätzung des aktuellen Marktwerts einer Immobilie durch einen als Immobilienbewertung bekannten Prozess durchgeführt. Bei Verwendung bestimmter Techniken legt ein Gutachter den Wert eines Grundstücks fest.
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Verwenden Sie drei komplexe Techniken und korrelieren Sie die Ergebnisse, um eine bestmögliche Schätzung zu erhalten. Diese drei unvollkommenen Ansätze zum Immobilienmarktwert sind (1) der Kostenansatz, (2) der vergleichende Verkaufsansatz und (3) der Ertragsansatz.
Der Kostenansatz:
Der Kostenansatz basiert auf der Vorstellung, dass ein Investor nicht mehr für ein Grundstück zahlen sollte, als es kosten würde, um es zu den heutigen Preisen für Land, Arbeit und Baumaterial umzubauen.
Dieser Ansatz zur Wertschätzung funktioniert im Allgemeinen gut für neue oder relativ neue Gebäude. Ältere Eigenschaften leiden jedoch häufig unter Verschleiß und veralteten Materialien oder Design, was die Anwendung der Kosten erschwert.
Um diese älteren Immobilien zu bewerten, müsste ein gewisser Betrag für die physischen und funktionalen Abschreibungen von den Wiederbeschaffungskostenschätzungen abgezogen werden. Die meisten Experten sind sich einig, dass der Kostenansatz eine gute Methode zur Überprüfung einer Preisschätzung ist, aber nur selten, wenn er ausschließlich verwendet wird.
Der vergleichende Verkaufsansatz:
Der vergleichende Verkaufsansatz verwendet als Basiseingabevariable die Verkaufspreise einer Immobilie, die einer Subjekteigenschaft ähnlich ist. Diese Methode basiert auf der Idee, dass der Wert einer bestimmten Immobilie ungefähr dem Preis entspricht, für den andere ähnliche Immobilien kürzlich verkauft wurden. Der Haken dabei ist natürlich, dass alle Eigenschaften in gewisser Hinsicht einzigartig sind.
Daher muss der Preis, den ein Objekt voraussichtlich bringen wird, nach oben oder nach unten angepasst werden, um seine Überlegenheit oder Unterlegenheit gegenüber vergleichbaren Immobilien widerzuspiegeln.
Da der vergleichbare Verkaufsansatz jedoch auf Verkaufspreisen und nicht auf Preisfragen basiert, kann er dem Anleger ein gutes Gefühl für den Markt vermitteln.
Wenn der Anleger mindestens eine verkaufte Immobilie etwas besser finden kann als die, die er sich anschaut, und eine etwas schlechtere, können die jüngsten Verkaufspreise des Unternehmens dazu beitragen, den geschätzten Marktwert der betreffenden Immobilie zu begrenzen.
Der Einkommensansatz:
Beim Ertragsansatz wird der Wert einer Immobilie als der Barwert aller künftigen Erträge angesehen. Der populärste Einkommensansatz wird als direkte Kapitalisierung bezeichnet. Dieser Ansatz wird durch die Formel in Gleichung 1 dargestellt.
Das jährliche Nettobetriebsergebnis (NOI) wird berechnet, indem Leerstands- und Eintreibungsverluste sowie Betriebsaufwendungen für Immobilien, einschließlich Sachversicherungen und Immobiliensteuern, von den potenziellen Mieteinnahmen der Einkommensobjekte abgezogen werden.
Als geschätzter Kapitalisierungszinssatz, der technisch den Zinssatz darstellt, der zur Umwandlung eines Einkommensstroms in einen Barwert verwendet wird, erhält man, indem man die jüngsten Marktverkäufe betrachtet und herausfindet, welche Rendite die Anleger derzeit benötigen. Dann durch Teilen des jährlichen Nettoergebnisses durch den angemessenen Kapitalisierungssatz.
