Wer sollte das Wartungsmanagement in Einkaufszentren durchführen?
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Wer sollte es tun? Mall Manager oder spezialisierte Agentur?
Wie Sie sehen werden, ist die Instandhaltung eine Aufgabe, die einiges an technischem Wissen über Maschinen, elektrische Anlagen, HLK-Anlagen und natürlich sanfte Aspekte wie Housekeeping usw. mit sich bringt.
Während das Mall Management die O & M selbstständig führen kann, vorausgesetzt,
1. Technisches Team wird eingestellt.
2. Arbeitskräfte werden eingestellt, die regelmäßig sind und ebenfalls Tagelöhne haben.
3. Lassen Sie sich zusätzliche Aspekte der Personalabrechnung wie PF und ESI abnehmen.
4. Auch Abrechnung und Inkasso übernehmen.
5. Verstehen Sie die Tatsache, dass viele Standardzahlungen wie Stromrechnungen unabhängig von der Nichterhebung durch die Insassen rechtzeitig zu überweisen sind. Cashflows sind daher besorgniserregend.
6. Der Risikofaktor ist auch im Geschäftsleben von Nichtzahlungen, niedriger Belegung, verspäteten Zahlungen, Strafen von gesetzlich vorgeschriebenen Organisationen, ständig steigender Einsatzmenge wie Benzin, Diesel usw. zu beachten.
7. Mall Management haftet für Fehlverhalten mit dem öffentlichen Leben, Arbeitnehmern, Sachwerten der Bewohner und Kunden.
8. Gelegentlich kann ein schlechter Service dazu führen, dass sich der Bewohner bei Lösegeld verzögert oder Leasingzahlungen entrichtet.
9. Nicht nur Insassen, unbesetzte Investorenobjekte werden zu einem Problem oder O & M-Gebührenerhebung.
Wartungs-Outsourcing:
Die Hauptgründe für die Überlegung von Instandhaltungs-Outsourcing sind:
1. Die zunehmende Knappheit von qualifiziertem Wartungspersonal.
2. Die zunehmende Komplexität der Produktions- / Verpackungsausrüstung.
3. Erhöhter Margendruck aufgrund des globalisierten Wettbewerbs.
4. Die zunehmende Notwendigkeit, sich auf Kernkompetenzen zu konzentrieren (In diesem Zusammenhang ist es eine Kernkompetenz, die Sie so gut machen; andere Unternehmen werden Sie dafür bezahlen).
5. Die Notwendigkeit, auf technologische Innovationen zuzugreifen, ohne dafür Kapital investieren zu müssen.
6. Die Anforderungen der wichtigsten Kunden und Interessenten nach Just-in-Time-Lieferungen, dem Inventar des Lieferanten und einer erhöhten Flexibilität bei der Produktionsplanung haben die Verfügbarkeit von Anlagen besonders kritisch gemacht.
7. Erhöhter Druck zur Verbesserung der RONA (Return On Net Assets) durch Optimierung der Lebensdauer von Investitionsgütern.
8. Die Notwendigkeit, eine Rendite auf das in die Instandhaltung investierte Kapital zu erwirtschaften, die mindestens der Rendite des investierten Kapitals entspricht, die das Unternehmen insgesamt erwirtschaftet.
9. Die Notwendigkeit, Wissen und Fachwissen in den Köpfen der inländischen Gebietsexperten zu institutionalisieren.
10. Die Verfügbarkeit von qualifizierten Dienstleistern.
Es können jedoch verschiedene Anordnungen für O & M gelten:
1. Die Geschäftsführung der Mall verwaltet die Betriebs- und Verwaltungskosten direkt und stellt sie den Insassen und den Immobilien der Anleger in Rechnung.
2. Mall Management übergibt die gesamte Betriebs- und Wartungsabteilung an eine Agentur, die alle möglichen Aspekte längerfristig beinhaltet. Die Agentur ist für alle Abholungen, Abrechnungen und die Zufriedenheit der Insassen verantwortlich. In diesem Arrangement wird der Mall Developer oder das Mall Management die O & M-Arbeiten nicht beeinträchtigen. es wird nur eine aufsichtsfunktion übernehmen.
Die O & M-Agentur mit dem Mall-Entwickler entscheidet über einen Preis, der den Bewohnern in Rechnung gestellt wird. Dies kann Einnahmen aus dem Sink-Fonds, dem Marketing-Fonds, dem Entwickler-Gewinn usw. beinhalten. Die Abholung erfolgt direkt von der Agentur in eigenem Namen. In diesem Fall wird die O & M-Agentur Direktverträge mit den Bewohnern schließen.
3. Mall Management übergibt O & M an eine Agentur, die die volle Verantwortung für die verschiedenen Leistungen hat, aber das Developer- oder Mall-Management sammelt die Mietpreise direkt und übergibt die Agentur für ihre Dienstleistungen.
In diesem Fall wird das Developer- oder Mall-Management eine Agentur als Nominee benennen, um die Zahlung für alle zuvor erbrachten Leistungen einzuziehen. Natürlich gehen hier beide ein gleiches finanzielles Risiko aufgrund von Nichtzahlungen oder Pannen ein. In diesem Fall wird meistens ein Drei-Parteien-Vertrag zwischen Insassen-, Agentur- und Mall-Management unterzeichnet.
