Standortkontrolle und -übernahme für die Mall-Entwicklung

Nach dem Lesen dieses Artikels erfahren Sie mehr über die Standortkontrolle und -übernahme für Einkaufszentren.

Standortkontrolle und -übernahme:

Nachdem wir einen potenziellen Standort für unser Entwicklungsprojekt ausgewählt haben, müssen wir die Probleme untersuchen, die mit dem Erwerb und der Erlangung der Kontrolle über diesen Standort verbunden sind. Standortkontrolle ist der Schlüsselbestandteil und oft das schwierigste Hindernis für die kommerzielle Entwicklung. Bevor wir die Standortkontrolle erlangen, müssen wir bestimmte Eventualitäten untersuchen, indem wir Ihre „Due Diligence“ durchführen.

Due Diligence umfasst die verschiedenen Prozesse, die vor Beginn der Projektentwicklung durchgeführt werden müssen, wie z. B. Titelabfertigung, Kostenschätzungen, Umweltprüfungen und Marktanalysen.

Die Abschnitte in der Site Control and Acquisition-Komponente des Handbuchs sind unterteilt in:

(1) Schritte vor der Standortkontrolle und

(2) Erhalt der Standortkontrolle.

Schritte vor der Standortkontrolle:

Dazu gehören die Schritte, die Sie ergreifen sollten, bevor Sie die Kontrolle über eine Site erlangen können, einschließlich: Erfassung und Organisation von Informationen, Ermitteln der Eigentümer und anderer wichtiger Eigenschaften von Immobilien, Bewerten der Betriebskosten, Umweltprüfung und -zertifizierung sowie Untersuchung der physischen Einschränkungen der Website.

Site Control erhalten:

Dazu gehört der Prozess, wie Sie die Kontrolle über Land und Land in privatem Besitz erhalten. Dies ist eher eine prozessuale Arbeit und gehört nicht zur Mainstream-Mall-Management-Arbeit.

Anfangsinformationssammlung - Karten zur Anzeige von Informationen:

Eine Reihe verschiedener Karten ist während des Site-Erfassungsprozesses nützlich, sowohl als Informationsquelle als auch zur Anzeige, Organisation und Analyse der gesammelten Informationen. Es empfiehlt sich, mit einer Site Base Map zu beginnen, die als Basiskarte dient, zu der wir weitere Informationen hinzufügen können.

Daher sollte es die minimal erforderlichen Informationen wie Losnummern, Adressen, Loslinien, Abmessungen und Straßennamen anzeigen. Die Karte sollte auch zum Skalieren und Anzeigen des größeren Bereichs um den Standort verwendet werden, falls das Projekt zukünftig erweitert werden soll.

Die Schritte zum Erstellen einer Site Base Map sind im Folgenden beschrieben:

1. Fordern Sie eine kartografische Karte von der Stadtverwaltung an und verwenden Sie diese als Basisvorlage.

2. Fordern Sie vorläufige Adressinformationen an und verstehen Sie, welche der folgenden Informationen es sein kann (beispielsweise drei Grundstücke): drei separate Eigenschaften mit drei separaten Adressen, zwei separate Eigenschaften oder eine einzige Eigenschaft.

Identifizieren des Eigentums und anderer wichtiger Informationen:

Ein vorbereitender Schritt beim Erwerb einer Website ist das Ermitteln grundlegender Attribute der Immobilie, wie z. B. aktueller Besitz, Losgröße und geschätzter Wert. Zum Beispiel sind Eigentumsinformationen wichtig, da wir den Eigentümer kontaktieren und ein Angebot für den Kauf der Immobilie aushandeln müssen.

So identifizieren Sie den Besitzer:

Im Register der Urkunden werden Informationen über den gegenwärtigen und früheren Besitz einer Immobilie gesammelt, gepflegt und verteilt. Der Steuerzahler und der Eigentümer der Immobilie sind nicht notwendigerweise dieselbe Person. Wenn Sie am Kauf der Immobilie interessiert sind, müssen Sie sich an den Eigentümer der Immobilie wenden (dh an die Person, die die Urkunde an dieser Immobilie hält).

Die Datenbank des Registers der Urkunden enthält folgende Informationen:

1. Namen von Käufer und Verkäufer

2. Art der Urkunde, zB Austrittserklärung.

3. Titelkette, die zum aktuellen Eigentümer führt - alle Eigentumsübertragungen an den aktuellen Eigentümer.

4. Überweisungsbetrag - Verkaufspreis der Immobilie.

5. Hypotheken und andere Belastungen.

6. Los, Freigabe und Seitennummer der letzten Urkunde - rechtliche Beschreibung der Immobilie.

Bewertung der tatsächlichen Betriebskosten:

Vor dem Erwerb eines Grundstücks sollten bestimmte Kosten zusätzlich zum Marktwert der Immobilie untersucht werden. Die Eigentümerkosten umfassen Steuern, Rückrechnungen, die Anzahl der verschiedenen Eigentümer und die Betriebskosten. Wir müssen die Betriebskosten vor dem Beginn des Standortkontrollprozesses abschätzen.

Titelsuche:

Beim eigentlichen Immobilienkauf muss eine Titelgesellschaft eingestellt werden, um eine vollständige Untersuchung des Eigentums an der Immobilie durchzuführen und den Titel zu versichern.

Zurück Wasser / Stromrechnungen:

Wenden Sie sich an die Stadt-, Elektrizitäts- und Wasserabteilung, um zu bestimmen, ob die von Ihnen gewünschte Immobilie unbezahlte Wasserrechnungen hat.

Anzahl verschiedener Eigentümer:

Beim Erwerb einer Website, die sich im Besitz vieler Einzelpersonen befindet, müssen Sie mit viel mehr Personen in Kontakt treten und mit ihnen verhandeln, was die Kosten und den Zeitaufwand erhöhen kann. Je größer die Anzahl der Eigentümer ist, desto größer ist auch die Chance, dass ein oder mehrere Immobilienbesitzer einen höheren Preis erzielen.

Ausgrabung:

Die Aushubkosten sind sehr schwer vorhersehbar, da sie im Untergrund verborgene Trümmer enthalten und in hohem Maße von Lageplänen abhängen, die zu Beginn des Entwicklungsprozesses möglicherweise unbekannt sind.

Betriebskosten:

Die Betriebskosten sind Kosten wie Steuern, Sicherheit, Instandhaltung und Versicherung, die wir für die Immobilie zahlen müssen, während der Rest des Projekts zusammengestellt wird.

Untersuchen der physischen Einschränkungen einer Site:

Bevor Sie eine Website erwerben, müssen wir die physischen Einschränkungen dieser Website untersuchen, um festzustellen, ob:

(1) Die Website ist für unsere Entwicklung geeignet und

(2) Ob das Ändern irgendwelcher physikalischer Beschränkungen (wenn möglich) die Kosten untragbar macht.

Die Untersuchung dieser Fragen ist Teil unserer Due Diligence. Ein Mangel an gründlicher Forschung kann Ihre Entwicklung behindern oder sogar stoppen.

Zoning:

Die Zonierung ist wichtig für die Untersuchung, da sie bestimmt, welche Aktivitäten auf einem Grundstück ausgeführt werden dürfen, wie groß die Strukturen sind und wo Strukturen platziert werden können. Wenn die Aktivität, die Sie für diese Eigenschaft ausführen möchten, in Konflikt mit der aktuellen Zoneneinteilung steht, müssen Sie darüber nachdenken, ob Sie eine Zonenänderung durchführen möchten oder nicht.

Erleichterungen:

Eine Dienstbarkeit gibt dem Inhaber das Recht, die Immobilie, auf der sich die Dienstbarkeit befindet, für einen bestimmten Zweck zu nutzen. Eine gebräuchliche Form einer Erleichterung ist ein Wegerecht (Recht, das Land eines anderen zu überqueren).

Versorgungsleitungen:

Wenn ein Projekt öffentliche Straßen oder Gassen umfasst, müssen unterirdische und oberirdische Versorgungsunternehmen, die unter oder über diesen Gebieten verlaufen, identifiziert und in einigen Fällen umgesiedelt werden.

Straßen- und Gassenschließungen:

Entwicklungsprojekte erfordern häufig Straßen- und Gassenschließungen. Beispielsweise möchten Entwickler möglicherweise eine Gasse schließen, um die Eigenschaften für eine Entwicklung zu konsolidieren. oder Gemeinden möchten möglicherweise Gassen schließen, um die Sicherheit ihrer Nachbarschaften zu verbessern.

Bestehende Strukturen:

Bevor Sie einen Standort erwerben, sollten Sie prüfen, ob für diesen Standort vorhandene Strukturen vorhanden sind, die abgerissen oder saniert werden müssen. In Anbetracht von Umweltbelangen und Baukosten kann der Abbruch und die Sanierung bestehender Strukturen sehr kostspielig sein und sollten daher vor dem Kauf eines Standortes untersucht werden.

Umweltprüfung und Zertifizierung:

Als Teil Ihrer Due Diligence müssen Sie bestimmte Umweltprüfungs- und Zertifizierungsverfahren befolgen, bevor Sie Land erwerben. Wenn Sie Land erwerben, das Eigentum der Stadt ist, sollten Umweltuntersuchungen beginnen, sobald Sie ein Einreiserecht erhalten.

Im Allgemeinen würde folgendes unter diesem Punkt untersucht werden:

1. Schutz der Wasserressourcen

2. Luftreinhaltung.

3. Small Business Clean Air Assistance.

4. Entsorgung gefährlicher Abfälle.

5. Entsorgung fester Abfälle.

6. Umweltreaktion in der geänderten Fassung.

7. Untergrundspeichervorschriften, nicht geändert.

8. Undichte unterirdische Lagertanks, ohne Schaden.

9. Finanzielle Sicherheit für unterirdische Lagertanks, unangemessen.

Gründe für die Umweltprüfung:

Vor dem Erwerb eines Standorts sind bestimmte Prüf- und Zertifizierungsverfahren erforderlich, um

(1) frühere Nutzungen der Website bewerten,

(2) Bestimmen, ob eine Abhilfemaßnahme (dh Aufräumen) erforderlich ist, und

(3) Um sich vor der Haftung für die Kosten der Kontaminationsreinigung zu schützen.

Wir müssen qualifizierte Experten einstellen, um Umwelttests durchzuführen. Im Folgenden werden typische Arten von Umweltprüfungen beschrieben, die Sie möglicherweise durchführen müssen, gefolgt von Ratschlägen zur Einstellung von Umweltberatern.

Umweltverträglichkeitsprüfung:

Environmental Site Assessment (ESA) ist eine Studie, die im Allgemeinen als Teil einer Immobilientransaktion durchgeführt wird, z. B. Verkauf oder Refinanzierung einer Immobilie. Eine gründliche ESA stellt fest, ob es sich bei dem Standort um eine „Einrichtung“ handelt. Eine Einrichtung ist ein Bereich, ein Ort oder eine Eigenschaft, in dem ein gefährlicher Stoff die für den Kontakt mit Menschen zulässigen Konzentrationen überschreitet. Eine ESA besteht typischerweise aus zwei Phasen des Testens von Phase I und Phase II.

Phase I - Umweltverträglichkeitsprüfung:

Beschreibung:

Phase I-Tests sind ein Überblick über die Landnutzung des Standorts im Zeitverlauf und beinhalten keine eingehenden Tests (z. B. Sammeln von Boden- oder Wasserproben).

Eine Phase I besteht normalerweise aus den folgenden Elementen:

1. Standortbeschreibung

2. Inspektion vor Ort.

3. Untersuchung früherer und benachbarter Nutzungen einschließlich der früheren Eigentümer des Standorts in den letzten 30, 40 oder mehr Jahren.

4. Die behördliche Vergangenheit des Standortes, beispielsweise Genehmigungen, muss erteilt worden sein, wenn bestimmte gefährliche Chemikalien am Standort gelagert oder verwendet wurden.

5. Untersuchung von Kontaminationsquellen in der Nähe.

Phase II - Umweltverträglichkeitsprüfung:

Beschreibung:

Eine Phase-II-Studie kann sich an Phase-I-Arbeiten anschließen (obwohl nicht alle Standorte, an denen Phase-I-Tests durchgeführt werden, eine Phase II erfordern) und sowohl eine Überprüfung historischer Informationen als auch eine Probenentnahme und Standortbewertungen umfassen kann. Phase-II-Tests untersuchen weiter die in Phase I festgestellten Bedenken.

Was für eine Phase II beinhaltet. Eine Phase II kann das Sammeln isolierter einzelner Boden- und Wasserproben an einem Standort umfassen, potenzielle Kontaminanten identifizieren und einen formellen Arbeitsplan für die Bewertung des Grundstücks entwickeln.

Dies könnte einen Zeitplan für die Untersuchung des Ausmaßes der Kontamination des Standortes, mögliche Kosten für die Entfernung und Behandlung von Kontaminanten sowie einen Zeitplan für die endgültige Fertigstellung der Sanierung umfassen.